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爆发性机遇之下 三四线城市如何“绝地反击”?

来源:

土拍网

作者:

蒋欢 2017-01-06

摘要 2016年,房地产爆发性机遇突然而至,热点城市受房地产新政严控,挤压效应联动周边三四线城市,引发大批房企与购房者的目光集中转移。那么,在机遇之下,如何把控风险且抓住时机?关键切入点又在何处?

2016年,房地产爆发性机遇突然而至,热点城市受房地产新政严控,挤压效应联动周边三四线城市,引发大批房企与购房者的目光集中转移。那么,在机遇之下,如何把控风险且抓住时机?关键切入点又在何处?
 
热点一二线城市调控,周边三四线城市受联动效应影响
众所周知,2016年堪称史上最具爆发性的“地王年”,多城出现“面粉贵过面包”的局面,因而自下半年伊始,各大热点城市遭遇严控,限购令、限价令等房地产新政频出,以此来维持房产市场与土地市场和谐相处、持续健康的发展。
一二线热点城市的火爆已然无需多言,但一系列新政产生的挤压效应却对周边三四线城市产生了深刻的影响,多数开发商和购房者将目光迅速转移至周边三四线城市,如今年无锡、常州房地产市场的爆发就是受到了这种联动效应的影响。从长三角地区来看,上海、南京、苏州等一二线城市在新政严控之下影响了无锡、镇江、常州、常熟、张家港等周边卫星城市。
自然,热点城市的新政效应逐渐显现,而外溢潮也引流至周边三四线城市,对于此类城市而言这是一次难得的机遇,也是一把“双刃剑”,抓住机会将实现自我突破,缩小和一二线城市的发展距离,抓不住机遇差距将更加明显,甚至有被边缘化的危险,这是摆在这类城市面前的一个大问题。
 
利:三四线城市受联动效应影响,土地市场迎来爆发机遇
在2016中国(江苏)城市土地展高峰论坛上,房地产业界知名专家学者、现任中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟先生曾就江苏各个城市的实际情况为出发点谈到“房企不应过度集中在热点城市,应把目光投向大城市周边热点区域,如环线、城镇等,不能一概而论只选择南京、苏州等”。因而不难看出,环绕在热点城市周边的三四线城市未来或将脱颖而出成为众品牌开发商拿地的优先选项之一。
一二线城市的受调控挤压产生的外溢潮,引发了周边三四城市成为房地产市场新的目标首选地。与热点城市相比,三四线城市的房地产市场一贯较为平稳,房价涨跌幅度维持在可控的正常范围内。因而在上海、南京、苏州等一二线城市严控之后,周边三四线城市成为备受瞩目的价格洼地,确实也不失为一次难能可贵的机遇。
具体来看,一二线城市土地市场目前面临着——多家大牌房企垄断土地市场或有钱无地等局面,而三四线城市虽然发展节奏相对较慢,但从侧面反映了土地开发空间较大,优质地块的可挑选性强、土地价格实惠且拥有无限的未来潜力,这是三四线城市的独有之处。
 
那如何抓住机遇,实现自我突破,转危为安?
诚然,一二线城市调控引发的外溢潮为三四线城市带来了机遇。但另一方面,如何发挥自身价值洼地的优势且能有效融洽接纳外溢潮则是一次重量级的挑战。
从土地市场来看,对于三四线城市而言,没有一二线城市“凡卖地必火爆”的自信,就需要讲究技巧。卖地是一门技术活,让土地发挥其应有的价值,得到理想的开发利用,才是把握机遇之道。
 
勇敢走出去,盘活存量提升居住品质,实现可持续发展
日前,国土资源部召开《深入推进城镇化低效用地再开发的指导意见(试行)》新闻发布会,提出城镇内部存在大量低效用地,若盘活利用潜力巨大。业内人士称盘活存量用地,能够增加相应土地的供应规模,进而符合房企拿地的需求。从后续市场导向看,预计此类用地的盘活力度会加快,也会给一些房企转型的机会,即从传统地产开发转变为城市更新和运营商。
对于三四线城市而言,盘活低效用地,可进一步释放出有效的用地空间,推进城镇低效用地再开发利用,优化土地利用结构,也可在机遇之下成功转型。外溢潮汹涌而来的众多大型房企,不仅拥有良好的口碑,且资金回笼充裕,善于利用自身优势开发高品质产品,对于三四线城市提升居住品质有较大助力。
对于优质地块,开发商必然会进行一定的前期调查,分析其可开发性与未来前景,只有对当地楼市充分了解,同时掌握地块品质、周边城建以及相关政策才能实现地块价值最大化,因而往往需要相关部门“零距离”的引导与交流,所以三四线城市应该勇敢走出去,主动推介土地,吸引房企关注。
 
面对面交流的土地供需展会,成为房企投资拓展的首选平台
在此市场背景下,2017中国(上海)城市土地展应运而生,此次展会将汇聚长三角乃至全国重要城市的土地资源,定向邀请全国500强房地产开发企业高管、投资拓展部门负责人,以此实现土地买卖双方面对面交流,展会将提供最有效的招商对接服务,影响力冠绝长三角,辐射全中国。