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【航拍】2017年常州拟上市经营性用地重磅剧透之五中地块

来源:

土拍网

作者:

蒋欢 2016-10-20

摘要 本篇土拍网将为您重点介绍常州钟楼区的五中及周边地块(以下简称“五中地块”),以供参考。

日前,常州市国土资源局初步透露了2017年拟上市的10宗经营性用地,其中天宁区5宗,钟楼区2宗,新北区、武进区与常州经济开发区各1宗。本篇土拍网将为您重点介绍常州钟楼区的五中及周边地块(以下简称“五中地块”),以供参考。
 
一、宗地位置
常州五中地块前身为第五中学,位于市中心边缘区域,隶属钟楼区,南至怀德中路,东至劳动西路。
 
二、规划控制要点
按照控制性详细规划,地块编号为HX-40106,规划可出让面积为40580平方米,约60.87亩,规划性质为商住混合用地,容积率为1.5-3.5,建筑密度为40%-50%,建筑高度不大于100米。同时,地块东侧配备2857平方米的公园绿地规划以及2410平方米的环境设施用地。
 
三、宗地现状
 
由航拍图可见,五中地块尚未拆迁。五中地块前身为常州第五中学,10月18日已搬入钟楼新校区,因而地块随后也将展开净地工程。同时,五中地块东侧的劳动路已启动西延工程,并于运河交界处规划一座新桥,逐渐完善地块周边交通网络。
 
四、宗地周边配套
1.交通状况
(1)公交系统情况
据调查,五中地块周边主要公交线路有:B22、B2、39、232、1、12路(通往天宁区);Y1、B23、52路(来往青枫板块与天宁区);B16、B19、B1路(来往新北区与武进区);258路(钟楼区内)、24路(通往天宁区、新北区);31路(通往天宁区与武进区);310路(来往湟里与火车站);328路(来往东安与火车站)等多条。
总体来看,地块周边汇聚了常州快速公交的大部分线路,选择公共交通出行至各区域甚至湟里、东安等偏远乡镇都较为便捷,且前往沪宁城际高铁常州站、常州客运中心以及京沪高铁常州北站也有多条线路可供挑选。
(2)周边道路情况
五中地块周边主干道——怀德路与劳动路,分别是常州东西南与南北向的重要城市主干道,连通了钟楼区与天宁区。
五中地块位于怀德路与劳动路交汇处,向南连接兰陵路至天宁区,继而连接武宜路,延伸至武进区,一步到位打通常州部分纵向交通重要主干道。
怀德路向东延伸至通江路,沿途与延陵西路、关河西路交汇,拉近了地块与天宁新北两大区的距离。驱车至常州市中心约1.5公里,仅需3分钟;距沪宁城际高铁常州站与常州客运中心6.3公里,仅需18分钟;距京沪高铁常州北站约9.9公里,仅需20分钟;距常州奔牛国际机场约25公里,仅需35分钟;距常州金融商务区约2.5公里,仅需6分钟。(车距、时间数据来源百度地图,数据综合考虑了红绿灯以及道路拥堵状况)
整体来看,五中地块由于紧邻常州市中心,城建方面受惠颇多,周边形成了较为完善的交通网络,无论是公共交通亦或是驱车,都有多种出行路线,交通因素是地块的优势之一。
 
2.教育资源情况
五中地块周边教育资源丰富,学校遍布,地块半径一公里范围内的重点学校主要有:吉的堡幼儿园、怀德苑小学、觅渡桥小学、勤业小学、盛毓度小学、清潭中学。由于地块尚未确定学区,因而罗列周边一系列学校,以供参考。
(1)吉的堡幼儿园:引入优质儿童美语教学系统,是以双语为特色的品牌私立幼儿园。
(2)怀德苑小学:是一所公民办相结合的全日制小学,占地10000平方米,建筑面积8400平方米,绿化面积近4000平方米,学校阳光充足,环境优美。学校设施齐全,实行小班化教育,从一年级起开设英语和计算机课。
(3)觅渡桥小学:创建于1841年,是一所历史悠久的老校,被省教委确认为江苏省实验小学。觅渡桥小学现有72个班级,三千多名学生,129名教工,占地面积8790平方米,建筑面积7641.15平方米。
(4)勤业小学:创办于1983年9月,是江苏省实验小学、江苏省文明学校,注重课程建设与实施,创新校本课程,打造特色学科。学校现有22个教学班,近900名学生。
(5)盛毓度小学:创立于1956年,学校占地面积9200平方米,建筑面积5300平方米,有20个教学班,15个专用教室,各室内部设施齐全,大专以上学历教师占72%,骨干教师占30%,小学高级教师占50%。
(6)清潭中学:创办于1983年,占地约58亩,建筑面积约2.7万平方米,分南北两校区,现有教学班54个,在校学生2200余人。学校布局合理,环境整洁优美,绿树成荫,设施完备,是江苏省首批实施教育现代化工程示范初中。
 
3.医疗资源情况
五中地块一路之隔便是常州第四人民医院,步行1分钟即可到达,医院等级三级,是一所具有60余年悠久历史的三级肿瘤专科医院,其综合医疗基础扎实,专科重点突出,专业技术、医学装备先进配套。
同时,五中地块延怀德西路可快速连通市中心区域,享受常州一院、二院、中医院、和平医院以及妇幼保健院等医疗水平较高的知名公立医院,驱车约12分钟左右(数据来源百度地图)。
 
4.休闲娱乐设施
五中地块与市中心接壤,因而2公里内便可尽享吾悦国际、新世纪、莱蒙都会以及百货大楼等众多休闲购物场所,同时,距红梅公园以及东坡公园约4公里,仅需15分钟(数据来源百度地图),休闲娱乐设施较为完善,丰富日常生活。
 
5.其它
在生活设施方面,五中地块周边配备了会馆浜综合市场、仙鹤菜场、金色新城菜市场、广化菜市场以及大润发、物美、苏果、华润万家、沃尔玛、新怡华等连锁超市。
 
五、区域市场分析及产品定位
1.区域住宅市场
据了解,以五中地块为中心,半径2公里内仅有2处在售的新建商品房,分别为中意宝第与璞丽湾。璞丽湾目前报价10800元/平;中意宝第新房源尚未开盘,价格不详,此前2015年余房清仓价为9500元/平,因而区域整体均价约一万元每平方米。
整体来看,一方面由于紧靠市中心,区域市场形成较早,周边老小区遍布,诸如河景花园、怀德苑以及普济街小区等,但新建商品房较为少见。另一方面,该区域一直以来都是热门的置业区域,广受购房者喜爱,但区域土地却十分稀缺,五中地块发展空间显而易见。
 
2.目标人群
五中地块称得上拥有“黄金地段”,因而针对地块的目标人群便较为复杂,大致分为五类:
第一类,周边老小区的居民,此类人群习惯性地在熟悉的生活圈内置业;
第二类,地块紧邻市中心,一步到位拥有全常州最完善的配套资源,可以说是大部分常州人心目中安居乐业的理想位置,此类人群更为看重市区的生活品质;
第三类,地块拥有快速公交1号线与2号线的众多公交线路,交通网络较为强大,因而会吸引部分BRT沿途居民前来置业;
第四类,市中心拥有大量写字楼,人流量大,部分上班族倾向于在周边区域置业;
第五类为隐性人群,五中地块南侧为怀德苑小学,是常州较为知名的优质小学之一,因为未来的施教范围也将决定此类人群的存在与否。
 
3.产品定位
五中地块优越的地段,决定了产品的高层次定位,同时,对于成熟老小区环绕的区域,建议开发改善型项目。地块规划用途为商住混合用地,虽然紧邻市中心,但实地探访发现,拆迁完毕后,地块周边缺乏满足日常需求的小商铺,譬如便利店、水果店等,因而可以利用商住混合的性质,聚集人气,开发较为品质的高档改善项目。
 
六、综合分析
综上所述,五中地块的特点主要体现在优越的地段带来的交通、学校、医院、购物等多种便利,此类地段完美避免了新兴板块基础建设方面的不足,因而项目本身就拥有较高的出发点。同时,项目各方面的便利也帮助吸引四到五类目标人群,拥有数量较大且多类别的购房者,这是区别于其他地块的优势。因而掌握地块优势,根据置业需求合理定位产品,地块项目前景较为可观。