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楼市降温信号明显!

来源:

中房网

作者:

- 2021-08-05

摘要 随着国内多个热点城市房地产调控的趋紧,市场降温的概率也在加大。

随着国内多个热点城市房地产调控的趋紧,市场降温的概率也在加大。

  

从市场所释放的多个信号来看,楼市似乎再次进入了降温通道。政策所带来的威慑效力,将直接贯穿整个下半年。房地产调控将进入稳定市场秩序,保障行业平稳健康发展的空间。

  

市场:有所降温

  

​根据克而瑞研究中心监测的数据显示,7月份29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%,较2019年同期下降2%。

  

一线城市方面,成交整体仍处高位,环比下降17%,同比仍增长1%。各城市成交环比皆降,其中北京、上海成交高位保持,同比均实现正增长,广州、深圳成交持续走低。25个二、三线城市成交适度回落,同、环比分别下降13%和10%,较2019年同期下降4%。近7成二、三线城市成交同比转降,其中不乏南京、武汉、佛山等热点二、三线城市。宁波、昆明、东莞等成交跌至年内低位,徐州更是创年内新低,同比近乎腰斩。

  

业绩:表现不及历史同期

  

从A股上市房企半年报的披露情况来看,表现不尽如人意。

  

房地产调控环境自去年底以来持续趋紧,房地产开发企业的销售业绩和盈利水平面临着较大挑战,当前房企的业绩增速下滑和资金链紧绷是最直观的表现。据东方财富金融终端数据显示,截至2021年7月底,A股市场房地产开发板块(按申万行业分类)116家上市公司中,已有46家发布了半年报业绩预告。按业绩预告类型来看,46家上市公司当中,报告期内实现净利润同比减少的有26家,占比约56.52%;同比增长的有19家,占比约41.3%;1家不确定。此外,46家上市公司中有20家对归属上市公司股东净利润进行了预亏损发布,预亏企业数量占已发布盈利预告企业数量的43.48%。从数据来看,今年上半年房企业绩亏损现象相较往年有所增多,房企盈利空间受到一定程度的压缩。

  

对此,中房研协测评研究中心分析认为,一方面,在持续、高压政策调控下,房企的销售价格、推盘去化、销售回款等均受到一定程度的阻力,业绩下降,利润空间受到挤压;另一方面,不少房企谋求业务转型,但由于转型过渡期较长,短时间内投入产出效益不理想,同时部分房企转型失利造成现金流紧张,利润率也会出现下滑。

  

不止半年报稍显逊色,7月份百强房企整体业绩表现也不及上半年和历史同期。

  

根据克而瑞研究中心发布的数据,TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元,环比降低33%。包含几家龙头房企在内,不少企业的环比降幅超过35%。7月TOP100房企单月同比降低8.3%。TOP50房企表现不及百强整体,逾6成企业单月业绩同比下降。此外,超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。累计业绩来看,1-7月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长32.5%和29%,增速较1-6月也有明显降低。

  

中房研协测评研究中心预计,政策压力下,居民购房需求受到抑制,市场整体成交规模回调趋势已定,下半年销售态势不容乐观。其中,重点一二线城市市场或将逐渐恢复理性,成交缓步回落至正常水平;部分去化困难的三四线城市市场形势依旧低迷,成交或将持续低位运行。

  

政策:调控趋紧

  

市场的普遍降温与房企的业绩不佳,与最近一段时间以来,多地热点城市调控政策升级等因素有关。

  

7月30日,中共中央政治局会议重申“房住不炒”,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正也对房地产作出了更为详细的定调。韩正指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

  

7月29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志,要求切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。同时,将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。

  

约谈房价上涨过快城市,已经成为调控的一个重要手段。8月2日,浙江省金华市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》明确,金华市在实行住宅限售、实行公证摇号销售、加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等方面进行调控。《通知》指出,凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅,在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

  

同日,广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局联合发布关于取消人才住房政策的通知,自2021年8月2日起执行。据了解,作为广州的热点区域,黄埔区是广州首个明确发文取消人才购房政策的区域。根据广州中原研究发展部统计显示,2021年上半年,黄埔区新房成交量为9103宗,同比涨幅为78%;新房均价为34417元/平方米,而去年同期的均价还不足30000元/平方米。从这次出台的政策可以看出,广州部分区域人才购房的条件在逐渐收紧,这也将进一步抑制炒房空间。

  

此外,今年以来,多个热点城市还建立或实施了二手房成交参考价机制,成为今年存量市场最重要的一项政策,进一步体现了房地产全方位监管的导向。

  

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,楼市调控进入到新的模式,及时发现问题,及时解决问题,有助于进一步促进房地产市场健康发展。

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