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深度解读|常州市第三批次“双限”地块挂牌公告中的“变”与“不

来源:

土拍网

作者:

- 2021-10-08

摘要 9月30日,常州市第三批次“双限”地块正式挂牌,8宗涉宅用地正式亮相,涉及钟楼区、天宁区、武进区和新北区四个区域,总占地面积56.3万㎡,折合约844亩,起拍总价117.53亿元。

土拍讯  9月30日,常州市第三批次“双限”地块正式挂牌,8宗涉宅用地正式亮相,涉及钟楼区、天宁区、武进区和新北区四个区域,总占地面积56.3万㎡,折合约844亩,起拍总价117.53亿元。

 

整体上,第三批次“双限”地块基本沿用了此前的“双限”规则:设定地块最高总价、明确地块住宅部分最高楼面价、未来毛坯住宅最高备案均价以及安置地块对口小学和初中。

 

不过,在这一批次的出让公告中,还是有一些“变”的成分,具体来看:


明确地块竞买人需具有房地产开发资质


在9月30日发布的钟楼区挂[2021]12号、天宁区挂[2021]004号 、JZX[2021]12号和JWJ202104号等4个公告的竞买须知中,均提及了商品住宅地块竞买人的房地产开发资质,而前两批次地块的出让公告中均未提及。

 

今年以来,多城调整商品住宅用地的竞买规则,竞买人的房地产开发资质便是重要一环。在当前长三角热门城市的最新公告中,苏州出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与,申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书,同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;无锡最新土地出让公告中针对具体地块也有不同程度的房地产开发资质要求;杭州地块申请人需具备一年以上房地产开发资质,才能进入竞买报名资格评审程序。

 

限制竞买人的房地产开发资质一定程度上避免了“马甲”漫天飞的情况,合理引导房地产开发企业理性参拍,同时对商品住宅的开发质量具有重要管控作用。


半数地块须签订投资发展监管协议


在第三批次挂牌的8宗涉宅用地中,有4宗地块需签订投资发展监管协议,占比达50%。其中,钟楼区董家塘地块需配建基层社区综合服务中心和居家养老服务用房,建成后无偿移交给常州市钟楼区人民政府或常州市钟楼区人民政府指定接收人。

 

天宁区清凉寺南侧地块需配建不少于55套、且总建筑面积不低于5337㎡的定向限价销售商品房(毛坯房),建成后由常州市天宁区人民政府或常州市天宁区人民政府指定第三方回购;需配建40个地下社会停车位,建成后全部无偿移交给常州市天宁区人民政府或常州市天宁区人民政府指定第三方。

 

新北区春江医院南地块用地单位需与滨开区管委会签订投资发展监管协议,需建设一座计容建筑面积不低于2万㎡的四星级及以上标准酒店和计容建筑面积不低于4万㎡的商业综合体,酒店和商业综合体可分别整体转让(不得分割销售)。

 

新北区老国际学校地块竞得人须承诺在地块竞拍成功后,在常州市新北区新注册外资项目公司,公司注册资本不少于1.5亿美元的等额外币。

 

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整体来看,以上地块或者需代建基层社区服务中心、停车位,或者需配建定向销售商品房,或者需配建酒店和综合体,或者需新注册外资项目公司,这些要求无不是对地块拿地门槛的抬高,尤其是配建酒店和综合体和新注册外资项目公司,更考验拿地企业的资金周转和项目运营能力。

 

具体来看,需配建酒店和综合体的是新北区春江医院南地块,该地块属于新北区重点规划的滨江经济开发区,区域经济产业实力较强,商品房改善市场已逐渐形成,但区域在大型酒店和商业综合体方面暂有缺失。该宗地块体量较大,整体起拍单价较低,整体建成后将是对区域商业配套的一大补充,利好区域发展。

 

需新注册外资项目公司的是新北区老国际学校地块,该地块位于新北区三井街道,位置优良、属性上等,地块要求竞得人新注册资本不少于1.5亿美元,是对地块顺利开发的保证,一定程度上推动居住水平的稳步提升。


最低限定溢价率仅10%,触顶摇号

 


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土拍本身是一个市场化竞价过程,中间存在较多不稳定因素。对此,常州今年及时实施了限地价、控溢价率等策略,从首批“双限”地块开始,最高溢价率控制在30%以内,避免出现此前动辄50%以上溢价率的情况。从此前两批次地块的成交来看,该策略效果明显,第一批次地块整体溢价率为18.9%,第二批次地块整体溢价率13.2%。本次挂牌的8宗地块最低限制溢价率为老国际学校地块的10.11%,最高限制溢价率为万科西地块的29.31%。

 

除了地块溢价率以外,该批次地块同时限制了地块入市后可售住宅毛坯备案均价。“双限”政策不仅将地价维持在合理可控范围内,同时防住了房价过快上涨的可能,也为房企提供了较高的安全系数和利润空间。


供应量有所下降,预计4季度还有挂牌

 


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2021年以来,常州自发实施“双集中”供地,土地出让节奏相对较慢。从这三批次的双限地块供应来看,第二批次供应量最高,为1174万㎡,折合约78.28亩,第三批次供应面积降幅明显。

 

截至目前,常州市区商品住宅供应量共完成了3016亩,根据今年4月常州市自然资源和规划局发布的《常州市区2021年度住宅用地供应计划》,常州市区(不含金坛区)2021年度普通商品住房用地计划供应总量为3600亩,当前完成进度为83.3%。按照目前的供地节奏,下一季度将还有一波挂牌。

 

常州市第三批次双限地块将于11月1日开启网络限时竞拍,基本可以锁定老国际学校地块将触顶最高限价,届时还有哪些地块会为我们带来惊喜?滨开片区能否迎来四星酒店和商业综合体?一起拭目以待!

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