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房企理性拿地,房地产市场进入新一轮结构化调整期

来源:

土拍网

作者:

- 2019-07-30

摘要 7月29日上午,万科36.9亿元成功竞得中心区的教育小镇地块和皇粮浜1#地块。其中,教育小镇地块总价23.9亿元,楼面单价8723元/㎡,溢价率17.7%;皇粮浜1#地块总价13亿元,楼面单价7712元/㎡,溢价率2.4%。

7月29日上午,万科36.9亿元成功竞得中心区的教育小镇地块和皇粮浜1#地块。其中,教育小镇地块总价23.9亿元,楼面单价8723元/㎡,溢价率17.7%;皇粮浜1#地块总价13亿元,楼面单价7712元/㎡,溢价率2.4%。

 

本场土拍看点

 

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90分钟,万科连下2子

 

9:30,教育小镇地块率先开拍,据悉,该宗地块有万科、中粮等2家房企确认报名。值得关注的是,该地块在限时竞拍开始之前已有3轮报价,总价已达20.6亿元。正式竞拍前十分钟,2家房企跟价明显,局势甚是焦灼。8轮加价之后总价达21.1亿元,此时的竞拍正式进入白热化,平均3分钟1轮加价,34轮、将近一个半小时的拉锯战后,万科成功夺地,溢价率17.7%。

 

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与教育小镇的激烈战况成明显对比,皇粮浜1#地块限时竞拍开始之时便一锤定音。据了解,皇粮浜1#地块有中骏、万科等2家房企确认报名,在限时竞拍之前有2轮报价。10:30分,万科加价1000万元,4分钟后无加价直接落锤,最高总价定格在13亿元,地块“花落”万科。

 

地块详细信息

 

新堂北路南侧、华阳路西侧地块(教育小镇地块)

 

该地块位于天宁区青龙街道,东至华阳路、南至竹林北路、西至柳墅路、北至新堂北

路,占地面积122861㎡,1.5<QL020403-01、QL020403-03容积率≤2.5,:1.5<QL020403-04容积率≤2.2,起拍总价20.3亿元,起拍楼面价7409元/㎡。

 

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新堂北路南侧、华阳路西侧地块红线图

 

规划要求:

1.QL020403-04为二类居住用地,兼容商业服务业设施用地,商业服务业设施用地总建筑面积不得大于地面总建筑面积的10%;

2.地块内不得设置底商住宅;

3.居住建筑高度控制在30米以上,80米以内,建筑面宽原则上不得大于50米;

4.物业服务用房分别按各地块规划总建筑面积(总建筑面积包括地面、地下建筑面积)的7‰计算,低于100㎡的按照100㎡配置;

5.地块内须配套基层社区中心一处,集中综合设置社区居委会、社区服务站(含计划生育服务室、警务室、慈善超市)、文体活动室、居家养老服务站和残疾人康复室,总建筑面积不小于2000平方米;

6.室外体育活动场地面积不小于3000平方米。

 

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新堂北路南侧、华阳路西侧地块航拍图

 

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新堂北路南侧、华阳路西侧地块卫星图

 

交通配套:地块通过青龙路、新堂路两条区域主干道直达市区和重点商圈,西侧距离青洋高架青龙路上口也仅仅数百米,出行便利。

教育配套:地块北侧规划有“华师大·新城”教育小镇项目,已于2018年正式签约。未来一期将联合华东师范大学打造华师大新城实验学校,拟申请幼儿园、小学、初中办学资质;附近另有青龙中心幼儿园、青龙实验小学等教育资源。

休闲配套:地块西靠横塘河湿地公园,距离紫荆公园仅3公里左右,生态环境优越。

 

 

中吴大道南侧、龙江中路东侧地块(皇粮浜1#地块)

 

地块位于红星分区西林街道 ,东至船舫南路 、南至南童子河 、西至龙江中路 、北至中吴大道,占地面积84285㎡,1<R≤2,起拍总价12.7亿元,起拍楼面价7534元/㎡。

 

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中吴大道南侧、龙江中路东侧地块红线图

 

规划要求:

 

1.该地块主要为居住用地,兼容商业服务业设施用地,商业服务用房总建筑面积不得大于地面总建筑面积的5%;

2.地块内不得设置底商住宅与沿街带状商业;

3.沿高架路主线段第一界面住宅建筑高度原则上控制在18-54米之间,其余区域住宅建筑高度原则上控制在27-80米之间;建筑宽度原则上控制在50米之内。

4.住宅物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的7‰计算(总建筑面积包括地面、地下建筑面积),低于100平方米的按照100平方米配置,并且应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近。

 

 

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中吴大道南侧、龙江中路东侧地块航拍图

 

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中吴大道南侧、龙江中路东侧地块卫星图

 

交通配套:地块毗邻龙江中路与中吴大道等城市主干道,驱车十分钟左右可直达市中心南大街,周边另有552、96、51等公交线路经过。

商业配套:地块临近花园、清潭、西林、青枫等成熟居住板块,生活配套设施齐全。

教育配套:地块北侧为规划中的市一中高中分校以及教科院附中,南侧也规划了2所高质量初中和一所小学,未来该区域将名校集结。

休闲配套:地块毗邻皇粮浜湿地公园,生态环境优越。

 

土拍研究院点评

 

板块规划利好,优质地块从不缺“伯乐”

 

从区位来看,教育小镇地块位于天宁区青龙街道,距离横塘河湿地公园和紫荆公园仅2公里左右,周边配套齐全完善。值得关注的是,2018年,“华师大-新城”教育小镇项目正式签约,由天宁区政府联合华东师范大学、新城控股集团合力打造,项目一期即华师大新城实验学校,该校为民办全日制学历教育机构,拟申请幼儿园、小学、初中办学资质。

另外,小镇内还将建设青少年成长中心、华东师范大学教师常州培训基地,打造智慧教育特色住区,并开展教育科研成果推广转化、人才资源建设支持、教育信息化领域合作等项目。优质的教育资源、重点规划中的发展板块,教育小镇地块的价值经得起万科90分钟的“不离不弃”。

 

皇粮浜1#地块位于钟楼红星分区西林街道,是常州重点规划发展区,地块地块周边规划了一所与苏州外国语学校合作的优质教育资源——皇粮浜实验学校。学校总投资约5亿元,由钟楼区政府投资建设,钟楼区教文局和江苏沪华教育投资有限公司合作举办,是集小学、初中的九年一贯制学校。此外,地块北侧为规划中的市一中高中分校以及教科院附中。

纵观地块周边的新房项目,目前泰盈八千里在售高层均价约12800元/㎡、路劲·雅居乐城市万象在售高层均价约16000元/㎡、路劲雅居乐国仕九礼在售洋房均价约22000元/㎡。整体来看,在售新房项目较多,如此巨大的机遇、强劲的挑战,紧张的市场环境,万科壕掷13亿元竞得该地块足见其对地块前景的看好。

 

地块周边新房市场健康,万科将进一步深耕龙城

 

本场土拍中教育小镇地块可谓是一大亮点,一个半小时的拉锯战背后宣示了地块的巨大价值和潜力。除了以上分析的周边配套及教育资源,地块周边几近空白的新房市场足以让许多房企“虎视眈眈”。2018年10月,大和房屋9.9亿元竞得城投1-7地块,楼面单价8821元/㎡,地块目前已投入建设,案名琅越龙洲,规划建造9栋高层、小高层住宅,精装交付,还有2栋商业和2栋商住楼,预计下半年有新动态。此外,地块周边再无其他在售或待入市新房项目,整体市场环境十分看好。

万科自2013年成功进驻常州后,在常州市场一直不温不火,目前仅有新北区万科·弘阳|君望甲第项目在售,清盘在即。此次成功竟得中心区2宗地块,不仅是今年在常州的首次拿地,也是其布局整个常州主城区的关键一步,更是项目储备的“及时雨”,万科将进一步深耕龙城。

 

房企理性拿地,房地产市场进入新一轮结构化调整期

 

另一方面,皇粮浜1#地块发展前景与价值俱皆不菲却仅有2.4%的溢价再次说明了当前房地产市场的冷热不均。进入下半年以来,常州土拍市场直线下降,6月成重要分水岭,7月西林公园东侧地块遭遇流拍令人咂舌,很多人便由此唱衰常州房地产市场。其实不然,2019上半年,大部分房企土地储备得到满足、城市布局得到落地,同时,下半年以来,房地产信托融资收紧、上半年拿地进入规划建设、城市库存去化、资金回笼。整体而言,房企重心转移,房地产市场回归理性,将进入新一轮结构化调整期。

 

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