当前位置:首页  > 土拍探地  > 正文

常州土拍前瞻:限价10.5亿 实探花园街优质地块价值属性

来源:

土拍网

作者:

蒋欢 2017-06-09

摘要 2017年常州土地市场“首拍”将于6月20日正式起航,连拍2日为各位上演新一轮“土地盛宴”。此前土拍网已详细分析过4宗待出让商住地块中的3宗,本篇将持续跟踪,实探6月21日即将拍卖的武进万达东地块(即湖塘镇花园街东侧、人民中路北侧地块),后续报道敬请关注土地网常州站资讯。

2017年常州土地市场“首拍”将于6月20日正式起航,连拍2日为各位上演新一轮“土地盛宴”。此前土拍网已详细分析过4宗待出让商住地块中的3宗,本篇将持续跟踪,实探6月21日即将拍卖的武进万达东地块(即湖塘镇花园街东侧、人民中路北侧地块),后续报道敬请关注土地网常州站资讯。
 
地块指标
 
地块区位
武进万达东地块隶属常州武进核心区域,东至花东街,西至花园街,北至大通路,南至人民中路,属于花园街板块。地块交通便利,配套齐全,业态成熟。西侧为武进万达广场、阳湖广场,周边有花园小学、湖塘中医院、湖塘消费品综合市场,还有花园公寓,花东新村等成熟小区。
 
地块出让条件
针对武进万达东地块,常州市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告JWJ201703号中提出了一些必要的出让条件:
1.竞得人须在该地块内独立建设两栋用于湖塘镇镇政府回购的定向商品房(毛坯房),回购定向商品房价格5000元/平方米,回购定向商品房建筑面积约14320平方米,具体回购定向商品房约定详见网上交易系统发布公开出让文件。竞得人应在签订土地出让合同前与湖塘镇人民政府签订定向商品房回购协议
 
2.用地性质相关条件
(1)商业、办公等商业服务业设施总建筑面积不得大于地面总建筑面积的30%。(本条件中所称地面总建筑面积均指计容建筑面积)
(2)地块内商业服务用房宜集中设置,与万达广场商业相呼应。
(3)地块内规划低层住宅用地比例不得大于总住宅用地比例的30%。
(4)地块内不得规划建设独立式低层居住建筑,低层居住建筑连接处必须以功能性用房相连,连接部分进深不得小于主体建筑最大进深的一半,且高度不得小于2层。
 
3.公共服务设施相关条件
(1)地块内须配套一处建筑面积不小于120㎡的基层社区居家养老服务站,且须设置在建筑底层。
(2)地块内须配套一处建筑面积不小于50㎡的公厕,应沿城市道路设置且24小时对外开放。
如上图所示,武进万达东地块形状不规整,会有一定的规划难度。
 
地块实探
据实地查看,目前武进万达东地块已启动拆迁工程,地面建筑物已拆除,地势基本平整,按《土地使用条件》显示,该地块净地交地时间预计为2017年9月30日前。
地块四至道路均已顺畅通车,其中南侧人民中路为城市主干道,西侧花园街与北侧大通东路为城市次干路,东侧花东街为城市支路。地块西北侧规划了轨道交通1号线聚湖路站,目前尚在建设中,预计2019年试运营,未来将连接常州城市南北,途经常州北站、常州火车站、常州市中心、红梅公园、常州大学城等重要公共场所。
(地块航拍图)
 (地块实景图)
 
土拍看点
5月19日,常州市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告JWJ201703号,仅湖塘镇花园街东侧、人民中路北侧地块1宗地块,起拍价57700万元,最高限价104700万元,预计6月21日进行网拍。常州自2014年起连续三年未有经营性用地入市,此次首拍房企拿地的热情持续高涨,尤其是在常州热点板块热门项目库存不足的情况下,虽然尚未进入报名阶段,但房企参拍的积极性依然看涨,因而该地块进入摇号阶段的可能性也是相当高,同时地块自身也是看点十足。
那么,作为武进区首拍的唯一的一宗地块,又有哪些值得房企期待的价值属性?
 
看点一:武进核心区域优势 交通通达性较好
武进万达东地块的地段优势主要概括为“武进万达商圈”以及“花园街”两大关键词。
武进区的热点区域中心,大致以两大城市主干道——武宜路与花园街来划分。武宜路板块以武进吾悦广场为核心向四周辐射,形成一处区域中心以及密集居住区。而本次即将竞拍的武进万达东地块则属于花园街板块,花园街板块以武进万达广场为核心向周边发散,打造了又一处区域中心商圈以及热门居住区。
从地块命名来看,地块毗邻武进万达东,仅相隔一条花园街,具体来看,地块位于万达广场东南侧,步行5分钟即可到达,称得上是拥有武进区核心地段,仅从地段而言,便可看出未来可观的前景。
同时,由于地段优势,地块的交通通达性也较好,除了固有的公交路线,地块几百米处还设置了轨道交通1号线站点——聚湖路站,目前已在施工中,未来将拉近常州南北距离,快速通往常州各大板块,建立四通八达的公交网络。
 
看点二:周边配套完善 居住氛围成熟
2014年8月,常州武进万达广场正式开业,拉开了武进第二大区域中心的新篇章。历经3年,万达商圈逐渐成熟,虽然与武宜路吾悦商圈还有一定的差距,但从另一方面来看,地块所处区域是拥有较为完善配套的核心区域新兴板块,既可满足日常生活所需,又拥有新兴板块的潜力与活力。同时,地块东侧多为武进老小区,居住氛围较为成熟,生活气息丰富,避免了新兴板块人气不足的弊端。
 
交通配套:地块距地铁1号线聚湖路站约400米左右,附近有花园街、人民路等城市主干道,可快速对接常州市中心板块、武宜路板块等热门区域。
教育配套:以地块为核心,半径1公里范围内有花园幼儿园、湖塘桥实验幼儿园、花园小学、湖塘桥初中(地块具体学区须项目交付使用后才可确定,仅供参考)。
医疗配套:以地块为核心,半径1公里范围内有社区卫生服务站、武进中医医院。
生活配套:以地块为核心,半径1公里范围内有武进万达广场、武进吾悦广场、湖塘消费品综合市场以及信特超市、物美超市、联华超市等连锁购物场所。
 
看点三:市场供不应求 板块住宅去化周期进入5个月内
作为武进区两大区域中心,武宜路板块与花园街板块长久以来总是被互相比较。武宜路板块崛起较早,相对而言更为成熟,周边新建商品房林立,居住氛围浓郁,但从另一方面来看,花园街板块更具发展潜力,目前武进万达东地块周边可售的新建商品房相对较少,武进万达广场、百兴华府等周边项目仅有少量住宅、公寓房源在售,但购房需求仍然存在。
同时,从全局来看,地块所属的湖塘大板块,目前板块住宅可售余量约45.94万方,住宅去化周期约4.26个月,进入供不应求区间,可见市场需求新房源入市,因而该地块极有可能遭“熔断”。若按常州土拍新规,如果武进万达东地块熔断摇号,那么最终的成交价为105700万元,成交楼面价约6872元/平方米。
 
6月21日,武进万达东地块将花落谁家?后续土拍相关资讯敬请关注土拍网常州站(http://changzhou.chinatupai.com/)。