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常州土拍前瞻:高铁新城要打造“2.0版飞龙板块”?

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2017-06-01

摘要 2017年常州首场土地拍卖将于6月20日正式拉开序幕,本次共有6宗待出让地块,总起拍价约22亿元。此前土拍网已经为各位一一详解过劳动东路北侧、青洋路西侧地块(九州钢材市场地块)、龙游路东侧、三宝浜南侧地块(田家炳北侧地块)。

2017年常州首场土地拍卖将于6月20日正式拉开序幕,本次共有6宗待出让地块,总起拍价约22亿元。此前土拍网已经为各位一一详解过劳动东路北侧、青洋路西侧地块(九州钢材市场地块)、龙游路东侧、三宝浜南侧地块(田家炳北侧地块)。
本篇将持续跟踪常州首拍,实探新龙二路以东、辽河路以北地块(新常工院以东地块),后续报道敬请关注土拍网常州站资讯。
 
地块指标
 
地块区位
新常工院以东地块隶属常州新北区新桥镇,位于辽河路以北、新桥大街以南、新龙二路以东、新龙三路以西,处于北部新城的新龙国际商务城板块内。该地块与常州工学院仅一路之隔,向西可至龙江路高架,绕城仅需30分钟,且可速达沪蓉高速,前往周边城市十分便捷。
 
地块出让条件
针对该地块,常州市国土资源局提出了《房地产开发项目建设条件意见书》,与此前不同的是,《意见书》与时俱进涉及到了近几年常州房地产市场新政与城市新规划方面,具体包含:
 
1.根据《常州市商品房交付使用管理办法》(常州市人民政府令第3号)和《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》(常建[2013]56号),开发企业应当在商品房交付使用前向建设行政主管部门申请交付使用备案,并提交符合相关证明材料或投入使用意见。未取得由建设行政主管部门出具《常州市商品房交付使用备案通知书》不得擅自交付。
 
解析:
《常州市商品房交付使用管理办法》于2017年1月1日起正式施行,旨在规范常州新建商品房交付问题,具体包含三方面内容:
(1)统一标准:新规将住宅商品房交付具体化为14项基本条件,并在全市范围内统一执行,避免由于不同辖区不同标准而产生的购房纠纷。
(2)颁发“合格证”:对于符合新规14项基本条件的新建商品房,将取得“商品房交付使用备案通知书”,即房产已达到交付标准的“合格证明”,一方面保护守法经营开发商的利益,另一方面购房者可依据“合格证”轻松购房,减少置业风险。
(3)违规处罚:自2017年1月1日起,房地产开发企业违规交付使用的,建设行政主管部门将责令限期整改,并对房地产开发企业处3万元的罚款,对其主要负责人、直接责任人处500元的罚款。
 
2.地块按《常州市海绵城市专项规划》(2016-2030)和《常州市海绵城市规划建设导则》中的要求落实。
 
解析:
2016年,《常州市海绵城市专项规划》出炉,将海绵城市理念贯穿于城市规划管理建设的全过程,按照“节水优先、空间均衡、系统治理、两手发力”的总体思路,到2020年实现城市建成区20%以上的面积达到海绵城市建设目标要求,到2030年实现城市建成区80%以上的面积达到海绵城市建设目标要求。同时,所有新建项目和新开发地块也将按照海绵城市要求实施建设,配合常州海绵城市建设效益彰显。从一定程度上来说,这对于开发商也是一次转型考验。
 
地块实探
据实地查看,目前新常工院地块已启动拆迁工程,地面建筑物已拆除,但地势尚未平整,按《土地使用条件》显示,该地块净地交地时间预计为2017年9月30日前。
同时,地块东侧新龙三路为规划道路,尚未建设,南侧辽河路、西侧新龙二路及北侧新桥大街均已建,由航拍图可见,三条完工的新路宽敞平整。新桥大街向东与规划乐山路交汇处设置了轨道交通1号线新桥站,未来将连接常州城市南北,途经常州北站、常州火车站、常州市中心、红梅公园、常州大学城等重要公共场所。
(地块航拍图)
(地块实景图)
 
土拍看点
看点1:规划利好助推 或成就“2.0版飞龙板块”
新常工院以东地块所属区域,准确来说是常州新北区北部新城内的新龙国际商务城板块。
新龙国际商务城板块规划总用地范围:东至藻江河、南至沪蓉高速公路、西至龙江路、北至嫩江路,规划面积10平方公里。其中,核心区范围:东至长江路、南至沪蓉高速、西至乐山路、北至天河路,规划面积1.6平方公里,包含高铁交通广场、金融财富广场、公共服务广场、科技办公广场、商业商务广场五大城市功能。
众所周知,近年来新北区较受青睐且发展迅速的板块非飞龙生态宜居板块莫属,从当初村落遍地,仅历经数年蜕变成如今小区林立焕然一新的人居聚集地。作为同在长江路城市发展轴的新龙国际商务城板块,拥有比其更宽广的发展范围,在核心区规划了5大城市功能,着力打造完善的区域设施,避免新兴板块可能产生的弊端。并且,规划以“国际化、生态化、智能化”为指导理念,意在树立国内新城建设的典范,以更高层次的定位打造板块,在人居生活空间拥有可观的前景,完善的规划也将提升区域土地价值。同时,规划将着力点置于建设常州“新名片”,欲超越现在,实现新常态下板块的转变与突破,或成就下一个潜力无限的“2.0版飞龙板块”。
 
看点2:区域房源罕见 谁将抢先入驻成为“第一个吃螃蟹的人”
从现状入手,目前区域尚处在启动初期,交通主干道均已完工,其他功能区仍在规划中。新常工院以东地块处于板块核心区西侧,相比拥有大型小区滨江明珠城、新城清水湾、腾龙苑以及知名校区北郊中学、常州国际学校的核心区东侧来说,西侧区域更为“崭新”,在一定程度上拥有可观的未来前景。
具体来看,目前西侧区域多为正在拆迁的土地,尚无新建商品房,并且从长远来看,西侧区域未来还将推出多宗商住用地,一路之隔的核心区也将有多宗商住办混合用地出让,因而此次新常工院以东地块的竞得人将成为西侧区域“第一个吃螃蟹的人”。在区域无新房源的大背景下,作为新龙国际商务城板块首个商住项目,在一定程度上引领着区域房地产市场的走向,自然抢占先机、赢在起跑线。
 
看点3:最高限价8.15亿 未来销售价格或破万元每平
新常工院以东地块出让起始价50500万元,起拍楼面价4556元/平方米。如上文提及,目前区域内暂无新建商品房,新房源罕见,但本地居民置业需求仍存在,且随着区域未来的发展,置业需求会与之俱增,因而从长远角度入手,此次新常工院以东地块熔断摇号或成大概率事件?
若按最新土拍规则,当地块网上竞价达到最高限价时,系统停止网上竞价,改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,竞得人的成交价为最高限价加一个加价幅度。那么,如果新常工院以东地块熔断,那么最终的成交价为82000万元,成交楼面价约7397元/平方米,预计未来销售价格将破万元每平方。
 
看点4:地理位置独特 潜在客户群辐射范围广
新常工院以东地块拥有独特的地理位置,从大区位来看,该地块位于新北区北部,与泰州边界相距不远,待常泰大桥完工后,与泰州南部来往更为便捷,因而部分泰州人将成为一类潜在客户群。
除此之外,新桥镇本地居民自然是其中一类可见的客户群,同时地块西侧常工院也存在一定的教师职工置业需求,加上地块东侧设置的轨道交通1号线“新桥站”,对于广大新北区居民而言,地铁的便利使得此处成为置业优质备选区域之一,即不影响上班与出行,且在一定程度上减轻了购房压力。
 
6月20日,一切见分晓。后续土拍相关资讯敬请关注土拍网常州站(http://changzhou.chinatupai.com/)。