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三四线城市如何破解土地招商困局

来源:

土拍网

作者:

蒋欢 2016-12-22

摘要 随着房地产市场分化的日益严重,回归一二线城市成为了开发商默认的共识,三四线城市逐渐受到冷落,成为热点城市耀眼光芒下的“灯下黑”区域。那么,破除土地招商困局的关键又在何处?本篇带你一探究竟。

随着房地产市场分化的日益严重,回归一二线城市成为了开发商默认的共识,三四线城市逐渐受到冷落,成为热点城市耀眼光芒下的“灯下黑”区域。那么,破除土地招商困局的关键又在何处?本篇带你一探究竟。
 
土地市场严重分化
2016年被戏称为史上最可怕的“地王年”,全国多地区高价地频出,屡屡刷新土拍最高记录,“地王”一词也一跃成为2016年房地产界高频词汇。据不完全统计,仅上半年,全国诞生的新地王已突破100个。
从长三角地区来看,今年以来,上海、南京、苏州、无锡等多城市均有高价地产生。以省会城市南京为例,2016年仅仅上半年便有5批土地挂牌出让,成功出让29宗,成交总金额达630亿元,创近7年来的历史新高,且凡土拍必刷新总价地王或单价地王。同时,下半年限价后,住宅地块基本都以最高限价拍出,可见南京土地市场的火热以及众房企对热点城市土地市场的广泛关注。
然而,热点城市土拍火热的背后则是暗藏着全国房地产市场严重分化的现状,土地市场陷入了一个困局——一二线炸了锅,三四线门前罗雀,甚至退地、易主时有上演。
 
三四线城市为何“灯下黑”?
毫无疑问,2016年“地王”成为房地产圈绝对的热搜词,与此同时,与其并驾齐驱的还有众多的“地王收割机”——各大知名房企。纵观2016年热点城市的地王赢家,多以深耕数年的大牌房企、央企、国企等为主,连万科、绿地、招商等以风格稳健、风控严格著称的开发商也拿下多宗价格高昂的土地。
据相关统计数据显示,融创中国和保利地产两家房企仅上半年在土地市场上已经分别砸下超200亿的重金。其中,保利地产不仅在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土拍现场每每见其身影,同时屡屡大手笔也让人不禁侧目。
因而,在2016年土地市场加速回暖的一年,三四线城市却仍然门前罗雀从而成为“灯下黑”城市的关键便在于——房企对市场的认知。在新常态下,不仅房企拿地要结合区域存量及未来前景综合判断,在自己的能力范围内择优而取;国土局卖地也要理性择优卖地,以资金雄厚、颇富经验的品牌开发商为首要选择。
 
不卖地无发展 卖地又两难
与一二线热点城市相对而论,三四线城市目前的土地招商局面略微尴尬。一方面,多数三四线城市的地方财政仍以卖地收入为主,土地财政依赖性强,通过依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出以发展城市,同时房地产市场也需要新鲜血液,一味地固守陈见也并非发展之道,因而“不卖地便无发展”。
另一方面,由于三四线城市“灯下黑”的自身设定,无法如同热点城市一般吸引众多大牌房企,土拍竞拍者多为规模较小的本地房企,没有雄厚的资本最大限度发挥地块潜力,也没有专业的团队推进土地高效利用,在紧随发展创造新的人居产品上或许稍逊一筹,同时,部分还可能存在资金链断裂的潜在危机。
近几年,一些三四线城市便出现了“楼跑跑”现状,引发的原因即是开发商资金链断裂,无法维持项目后期开发,最终携款潜逃。从此类开发商来看,大多均是各地的新兴房企,随着这几年房地产的兴旺而催生的小规模企业,意在趁着行情大好“分羹市场蛋糕”,前期多经营其他行业,从未涉及房地产,或因而缺乏经验错估楼市风险,或因对产品定位错误导致产品滞销、成本难以收回,或因巨额融资失败导致资金链断裂……种种原因催生了“卖地又两难”的局面。
 
三四线城市如何破局?
以常州为例,自2014年伊始便实行“三年不供地”政策,意在促进常州楼市可持续健康发展,主攻去库存大任,实现楼市供需合理目标。截止2016年10月底,据常州住房保障和房产管理局数据显示,常州新建商品住房累计可售余量为494万平方米,同比下降39.53%,去化周期为6.95个月,较年初缩短了近6个月,维稳在合理区间内。同时,“三年不供地”政策也使得常州摆脱了对土地财政的依赖,土地市场逐步恢复健康平稳发展。因而在面临2017年全面恢复正常供地之际,如何破局尤为关键。
上文提到,破局的切入点在于“房企”。那么,最关键的问题便是如何找到合适的品牌房企前来拿地投资?在新常态下,房企拿地会结合区域存量及未来前景综合判断,在自己的能力范围内择优而取。所以,如何让众房企了解三四线城市以及所在城市的优质地块才是至关重要的第一步。
 
零距离沟通 实现双赢
与更多品牌房企的零距离沟通才是破局之道,自2014年起土拍网曾连续三年举办土地展,为国土部门与开发商提供更广的交流平台,便于第一时间了解房企的拿地意向,扩大意向房企范围,与其他城市交流土拍模式,使得地块的市场价值得以充分挖掘。
  • “2014中国(苏南)城市土地展”,举办地苏州,16家苏南地区政府单位、100多家品牌房企约300人代表参会。

  • “2015中国(苏南)城市土地展”,举办地无锡,20家苏南地区政府单位、150余家品牌房企近400人参会。

  • “2016中国(江苏)城市土地展”,举办地南京,江苏省12个地级市板块34个区市县政府单位参展, 200余家品牌房企近500名代表参会。
 
三年来,土地展规模在不断扩大,从苏南扩大到江苏,“2017中国(上海)城市土地展”汇聚长三角乃至全国重要城市的土地资源,定向邀请全国前200强房地产开发企业高管,预计超过300家房企参会,受邀房企均是已布局上海和长三角区域、具有全国重点城市投资拓展意向的品牌房企,力争为每一块土地配置最优的房企,是长三角区域乃至全国各城市进行土地推介的难得机会,是一场无与伦比的土地盛宴。
 
举办时间:2017年4月26日
举办地点:上海世博展览馆H3馆