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5月上市房企拿地态势:必争长三角 锁定城市圈

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中国房地产报、克而瑞地产研究

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- 2017-06-06

摘要 在众多房企风云拿地中间,隐约透露出大多数房企对长三角地区的渴望,这一热情远远超过房企对京津冀地区和珠三角地区的渴求……

5月,一场激烈的嘉兴土拍,将房企土地饥渴症上演得淋漓尽致。土地对于房企,除了是一种储粮变现之道,更是一张体现自身竞争力和扩大未来市场占有率的“船票”。近日,全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆在复旦大学的演讲中提到:“房地产业当然需要大量的土地作基础,在国内经济中,目前对房地产的土地供应有失衡之处。”
按照黄奇帆提到的“现在的土地供应,已经不是过去30年每年的800万亩,2015年供应了770万亩,2016年供应了700万亩,今年还未到年底,但计划是供应600万亩”的土地供应现状,又要保证18亿亩耕地红线,房企要面对的必然是越来越稀缺的土地。
 
除了上述宏观条件下土地供应端的变化,不同城市圈层的土地供应也出现变化,其中,一二线城市土地面积逐渐减少,三四线城市“洪荒之力”逐步释放。在两条不同供应轨迹的交错影响下,房企自觉地将注意力转向部分三四线城市,这几乎成为今年以来房企拿地的默契姿势。
但不可忽视的是,不同城市圈层的土地分布直接影响土地的价格和项目的收益,因此,“什么样的地方拿地,以什么样的成本拿地”实则体现的是房企近年战略布局的重要考量。为了进一步明晰房企在土地“夹击战”的突围战术,中国房地产报记者统计了2017年5月份大部分上市房企的拿地布局和金额状况。有意思的是,长三角的浙江宁波地区成为攻占高地,而一批曾经低调的房企也正在快马加鞭。
房企账簿明细
5月,碧桂园的“大手笔”尤为引人注目。碧桂园5月份拿地总面积为43.18万平方米,总价为19.89亿元。其中,5月3日当天,在北京密云以2.2亿元拿下面积为1.38万平方米的土地,并以6.4亿元总价一举拿下广东惠州两宗工业、商服、住宅用地,总面积为31万平方米,该地块被规划建设为科技小镇;5月16日,碧桂园又豪掷11.29亿元首进宿州,催生宿州新地王。
碧桂园这一步调与其集团总裁莫斌“关注一二线城市近郊,以三四线城市为主,是碧桂园发展策略的核心,我们不会因为同行的改变而放弃自身发展模式”的公开表态一致,北京密云和宿州正是碧桂园模式的一角。
同样,得益于惠州科技小镇地块,碧桂园5月的平均拿地成本只有4606元/平方米,较低的拿地成本对于碧桂园来说还有另一层意义,那就是从传统的住宅开发转而产城运营中间的盈利点开发和盈利模式探索。与碧桂园较低拿地成本路径一致的是,万达以4401元/平方米的拿地成本完胜其他房企,这主要因为万达5月5日在南昌拿下的是一幅零售商业用地,且成交底价为2.5亿元。
相比之下,同样是购置商业用地,龙湖却“造价不菲”。5月16日,龙湖以4.82亿元拿下深圳盐田区沙头角地块,土地面积仅为0.38万平方米,尽管土地性质为商业用地,但平均拿地成本高达12.68万元/平方米,在5月份房企拿地成本中位居榜首。
中型黑马突袭
事实上,比碧桂园更加“大手笔”的是另一家房企中梁地产。中梁地产以47.42万平方米的拿地面积居于5月份房企拿地面积排行榜首,以一种快马加鞭的速度赶超碧桂园。其中,中梁地产共在信阳、赣州、景德镇、芜湖、常州、丽水、连云港、宁波拿下8块地,总金额为36.56亿元,平均拿地成本为7709元/平方米。
除了中梁的挥金扩土,保利地产在5月的拿地大战中也表现不菲,5月,保利共在成都、济南、厦门、上海四地拿下5幅地,总金额为85.31亿元,在所有房企的拿地金额中位居榜首,由于其分别于5月18日和5月26日在上海拿下两幅地,致使平均拿地成本升至3.21万元/平方米,高于碧桂园和万达。
一直以来,受限于自身体量,中梁地产在房企的拿地布局身影并不突出,近年提出“布局长三角潜力三四线城市”后,拿地动作却异常多了起来,而此路径能否助力其突围,还是一个未知数;保利的拿地资金则几乎跟政策风向一致,5月,除了布局上海以外,保利还相继抢占了济南、成都、厦门等重头戏城市。
似乎,中梁地产这家浙系房企和保利地产这家粤系房企在5月的表现超过了一直以激进拿地闻名的闽系房企。闽系融信虽活跃在萧山、广州、厦门的土拍现场,但拿地面积仅为9.46万平方米,禹洲地产也同样现身萧山和厦门,但拿地面积仅为7.22万平方米,正荣地产5月份也只在西安拿下一幅3.93万平方米土地。
截止4月末全国典型三四线城市库存销售周期表
攻占浙江高地
在众多房企风云拿地中间,隐约透露出大多数房企对长三角地区的渴望,这一热情远远超过房企对京津冀地区和珠三角地区的渴求。
中国房地产报记者统计发现,房企5月拿地布局中,浙江宁波成为热点。其中,金隅股份于5月3日在宁波高新区以11.68亿元获得一宗面积为3.6万平方米的居住用地;融创于5月3日在宁波东钱湖以19.41亿元拿下一宗面积为14.23万平方米的居住用地;宝龙地产于5月5日在宁波江北区拿下一宗面积为2.46万平方米的商务用地;景瑞地产于5月5日在宁波以3.64亿元拿下一宗面积为2.75万平方米的保障房用地;中梁地产同样于5月18日在宁波拿下一宗地。
得益于长三角外溢效应,宁波成为5月份房企出现频次最高的城市。除了宁波,长三角地区的连云港、杭州甚至盐城、萧山等三四线城市也成为“兵家必争之地”。中国房地产报记者统计发现,房企在长三角地区的拿地次数是整个5月房企拿地次数的三分之一。
对此,易居研究院研究总监严跃进分析:“5月份,无论从土地市场供应还是市场交易来看,长三角的热度最高。京津冀地区受到环雄安、通廊武等概念影响,土地供应会受到较大管制;对于珠三角地区,湾区建设后续会释放较多土地资源,预计规划落地以后也会有较为明显的拿地热情或土地市场交易。对于长三角地区,嘉兴和南通接轨上海的概念不断凸显,加上此类区域本身较好的投资前景,所以房企拿地热情高涨。”
据克而瑞地产研究分析,对房地产市场而言,当前长三角城市圈形成“单核”与“多核”并存格局,上海自成超级“单核”,辐射整个长三角区域;苏州、杭州、南京、合肥等二线城市形成多个“小核心”,主要辐射周边三四线城市。长三角区域经济持续向好发展,江浙地区民营经济体增长动力强劲,居民购买力充足,为房地产市场奠定了坚实的市场基础。得益于京沪高铁二线、沿海高铁远期规划,有助于解决南通、盐城、淮安等节点城市铁路交通的短板,产业、人口将持续导入。限购、限贷等行政干预措施并非长久之计,一旦出现松绑的迹象,房地产市场必将迎来新一轮快速增长期。
综合而言,长三角城市圈正处同城化建设的“快车道”,区域内三四线城市显著受益,以嘉兴为例,将设立浙江省全面接轨上海示范区,在创新政策、高端产业、科创资源、交通枢纽、公共服务等多个方面接轨上海城市圈。与此同时,核心城市产业将不断优化升级,集聚大批高素质人才,人口结构将不断调整优化,房地产市场规模增长空间着实可期。
长三角城市圈内三四线城市房地产市场明显分化,成交量价表现涨跌不一,相较而言,更为看好核心城市周边的“卫星”城市,有城铁、高铁重大规划利好以及经济基本面出众的三四线城市。鉴于长三角城市圈正处同城化建设的“快车道”,产业将不断优化升级,人口“虹吸”效应显著,房地产市场规模犹存较大的增长空间。