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房企海外融资再升温,绿色债受追捧

来源:

中国房地产网

作者:

- 2021-02-07

摘要 在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下,今年年初以来,房企再次加速在海外的融资步伐。

在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下,今年年初以来,房企再次加速在海外的融资步伐。

 

Wind数据显示,2021年1月,共有33家房企发债34只,实现融资772.52亿元,较去年下半年明显升温。房企间融资成本分化仍然巨大,低收益率的绿色短期债受到了许多房企的青睐。

 

在业内专家看来,房企加紧海外融资与偿债压力巨大有关。同时,全球经济不景气所带来的低融资成本也促使着房企去海外寻找机会。但单纯地依靠海外融资并不能彻底解决房企资金困局,未来仍需在企业转型、融资创新等方面进行提升。

 

海外融资再升温

 

在国内融资渠道持续收紧、房企到期债务创新高的背景下,今年年初以来,房企再次加速在海外的融资步伐。虽然力度略逊于去年同期,但较去年下半年已经有了显着提升。

 

Wind数据显示,2021年1月房企融资总额为1865.60亿元,同比下降9.65%,环比增长32.33%。债券发行仍然是融资主力,信用债及海外债合计占比达74.42%。

 

信用债方面,共有46家房企发行66只债券,完成融资615.88亿元,同比增长276.69%,环比增长21.15%。

 

海外债方面,共有33家房企发债34只,实现融资772.52亿元,同比减少32.65%,占比下降约14%。

虽然海外债同比减少,但中指研究院的分析指出,主因是去年同期海外债井喷所致,与去年下半年相比,房企海外融资规模仍有抬头趋势。

 

就原因而言,房企加紧海外融资与偿债压力巨大有关,主要动机仍然是借新还旧。机构数据显示,今年房企到期债券余额同比上升16.94%至8888.83亿元。

 

另一方面,全球经济不景气所带来的低融资成本也促使着房企去海外寻找机会。

 

某头部房企融资总监表示,现金流是房企生存的根本,在国内融资渠道持续收紧的背景下,房企会更看好期限更长的海外美元债,并以此缓解资金压力。况且,对于海外资金来说当前也没有更好的投资标的。

 

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称:“除了房企面临融资、行业走势不确定性较大的压力,海外融资升温还与全球经济不景气及抗击新冠肺炎疫情背景下,各国央行的量化宽松政策给市场注入了相对充裕的流动性窗口有关。”

 

“虽然中国房企在海外的信用等级比较低,超过90%为高收益债或无评级。但海外大量资金追逐高收益资产,使得中国房企的债券在海外受到青睐。”宁波(中国)供应链创新学院院长郭杰群观察发现,房企实际融资成本大多在可承受范围内。

 

房企海外融资再升温,绿色债受追捧


融资成本分化明显

 

通过海外渠道降低融资成本,看似美好,实则充满风险。

 

外交学院国际经济学院国际金融系副主任、副教授郭宏宇分析称,在股权融资方面,由于美国监管部门对中国海外上市公司始终抱有歧视,房企在海外的股权投资普遍会受到抑制。总体来看,只有大型房企能够研判并应对海外融资所面临的监管风险。

 

上述融资总监同样认为,于房企而言,规模大、内部精细化管控做得好、资信评级高的企业,海外发债和融资难度更低,反之亦然。目前房企海外融资成本两极分化已经十分明显。

 

数据显示,梯队越靠前融资利率越低,TOP10房企利率3.78%最低,TOP100+房企则为11.42%。龙头房企可以获得更长的发债年限和更低的发债利率。

 

今年1月以来,发债利率较低的是碧桂园。1月6日,碧桂园发行5亿美元于2026年到期的2.7%优先票据及7亿美元于2031年到期的3.3%优先票据。

 

发债年限最长的是世茂,1月5日世茂发行了10年期的8.72亿美元优先票据,利率为3.45%。

 

排名靠后的中小房企,融资利率最高的达到了15%,且发债年限小于2年。例如1月8日明发集团发行的一笔8900万美元优先票据,票面利率高达15%,于2021年到期。在去年的6月9日,明发集团还发行过一笔年利率高达22%的美元债,金额为1.76亿美元。

 

如果将时间范围放大,包括头部房企在内,分化趋势更为明显。例如,恒大在2024年第一季度到期债券的收益率高达16%,同时到期的融创为6.6%,碧桂园为5.3%,万科为1.9%。

 

绿色债受追捧

 

“近期信用债市场事件加大了房企从市场获得资金的难度。”郭杰群分析称,就目前房企的整体表现来看,中小型房企资金压力确实比较大,但部分大型房企似乎已经找到了应对方案,进而缓解资金受限的压力。

 

至于原因,郭杰群强调,不能单纯以国内融资环境来判断房企走势,要用系统观和整体观。例如,大型房企拥有丰富的土地储备,紧要时刻可以通过转让土地来缓解资金压力;大型房企加大了在新加坡和香港等地的融资力度,比如去年下半年国内房企在海外融资总额比上半年增长了19%。

 

加紧海外融资的过程中,有不少房企将眼光投向了成本更低的美元绿色债券上。

 

克而瑞数据显示,2021年1月的前20天时间里,先后有新力控股、建业地产、当代置业、禹洲集团、正荣地产五家房企发行了绿色优先票据,数额高达17.22亿美元,为2020全年95家典型房企发行总量的91%。

 

创新与转型仍是关键词

 

在行业不确定性加剧、国内融资持续收紧的当下,到海外融资无疑是房企纾解资金压力最简单有效的选择,但并非唯一。

 

郭宏宇认为,对于发达经济体而言,将增发的货币输出到其他经济体无疑是有利于其政策效果的选择,所以在监管方面也会予以放松。但海外融资的本质是发达经济体“以邻为壑”的行为,我国监管部门必然要对此应对。例如发改委778号文明确要求房企只能置换未来一年内到期的中长期境外债务,实际上已经限制了房企海外债的总体规模。

 

这只是一方面,对房企而言,更关键的问题是海外融资解决的只是资金“阵痛”。

 

柏文喜称,如果房企想要维持现有规模,仅仅依靠海外融资显然是不够的,况且有不少房企并不具备海外融资的条件,因此海外融资无法从根本上解决房企的资金问题。建议房企依托转换企业发展模式和商业模式,以战略调整和业务转型来摆脱资金困局。

 

对于未来的融资环境,郭宏宇用三个关键词进行了概括,分别是“盈利模式转型”“融资方式创新”和“监管措施精准化”。

 

他分析说,国内融资环境收紧,金融监管部门降低房地产公司杠杆,在房地产市场与货币金融体系之间建筑防火墙的决心已十分明确。房企要么顺应监管要求改变以融资为核心的经营模式、弱化运营中的融资活动,要么进行监管套利,选择夹层融资方式和影子银行渠道。“后者显然不利于房地产业风险的控制与隔离,会面临监管机构的精准管控。”

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