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从住房短缺到居者有其屋 从“有房住”到“住得好”

来源:

中国经营报

作者:

- 2019-10-08

摘要 从新中国成立之初的“大杂院”,到如今消费升级的“品质住宅”,70年来,从起步摸索到改革发展,中国房地产业从无到有,为改善城市人居、提升生活质量做出了重大贡献。

从新中国成立之初的“大杂院”,到如今消费升级的“品质住宅”,70年来,从起步摸索到改革发展,中国房地产业从无到有,为改善城市人居、提升生活质量做出了重大贡献。

 

70年沧桑巨变,经历其中的人更能感同身受,王圣学便是其中之一。

 

和共和国同龄,出生于1949年的王圣学现在是陕西省房地产研究会会长,但在1978年底他从石家庄(楼盘)军械工程学院工作回到西安(楼盘)时,也“仅”分到了一间房。

 

自己搭一个伙房,没有暖气、独立卫生间,院子里有个公共厕所、一个水龙头……是当时普遍的居住状态。

 

“在计划经济模式下, 我国长期实行由国家或单位提供低租金公房的实物分配制度,由于住宅投资严重不足, 居住水平提高得很慢。”长期研究房地产行业发展的中国房地产经理人联盟监事会常务主席、北京(楼盘)理工大学房地产研究所所长周毕文介绍。

 

改革开放后,特别是党的十八大以来,随着住房制度改革的不断推进, 我国的人居状况飞速发展,实现了“有房住”到“住得好”的飞跃。

 

“欠账很多”

 

王圣学回忆到,上世纪七八十年代,经济水平比较低,房子质量也比不上现在,人均居住面积大概就五六平方米,三代同居一室是当时较为普遍的居住现象。

 

“新中国成立以后,经过社会主义改造,逐步把私房都改造了,特别是没收的官僚资本的一些房子,对私人的房子也采取了一些改造措施。”王圣学介绍,从50年代中期到80年代初,大概30年时间左右,我国实际上实行的是计划经济住房供应政策。“所有人的住房都是由单位先做计划,报上级主管部门批准,经过上级主管部门同意财政拨款,组成个基建办,然后就盖房子,盖完房以后再分给职工。”

 

住房福利制度的实施过程中,对分房对象有严格的资格审查,分房是根据贡献大小、职务高低、年龄大小等算分。曾是分房委员会成员的周毕文表示,分房制度是以极低廉的价格租赁给有正式工作的个人,普通老百姓(603883,股吧)则无法分到。

 

“分房是改革开放前的主基调,一直延续到1992年,但是期间也发生了一些变化。”周毕文介绍,1978年以后,分房制度逐渐发生变化,不再需要交租金,以“优惠成本价”卖给个人,但是不能上市交易。此时,受国力等限制,国家没有大规模建设住宅,即使有建设,也属于国家重点项目,例如,有些单位请的苏联专家建设的招待所,还有一些地方建设的筒子楼。

 

王圣学认为,分房制度在居民收入很低的那个年代,对保障城镇居民的基本住房需求起了一定的作用,但是弊端很多。“当时先生产后生活,居民形成对福利分房制度的依赖,住房问题欠账很多。”

Wind数据显示,1978年,我国城市人均住宅建筑面积仅为6.7平方米,城镇居民住房极度短缺。

 

福利分房到市场化购房

为解决城镇居民住房困难问题,从1980年开始,我国逐步探索城镇住房制度改革。

 

1992年11月, 国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》, 指出“房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分, 随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进, 将成为国民经济发展的支柱产业之一”,并要求建立和培育完善的房地产市场体系。

 

此后,商品住房快速发展,城镇住房自有率开始提升,城镇居民的住房条件快速改善。随之, 房地产市场体系的重要环节、从上世纪80 年代中期逐步规范的房地产交易中介服务代理也迅速发展, 房地产经纪机构开始大量涌现。

 

“从深圳(楼盘)开始,逐步推广统征统建,房子逐步走向市场化。”王圣学介绍,先是单位自建房,卖给职工,逐步的,以城市为单位,设立统建办,开始建设商品房;到90年代,全国购房住房供应体系逐步完成了从计划经济向市场经济的转型;90年代后期以后,基本上商品房占了主导地位,福利房退出市场,退出历史。

 

为了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。1994年7月,国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,开始着手建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系,并全面推行住房公积金制度。

 

在总结前期城镇住房制度改革经验基础上,1998年7月 ,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。

 

但在此期间,房地产市场也经历了一次典型的“泡沫”阶段。

 

1992年和1993年,各行各业都大搞房地产开发,过多的社会资源流向房地产业,房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平,增长速度大大高于国民经济的增长,于是出现了“房地产过热”问题。

 

“此时房地产最火热的地方是海南(楼盘)。”周毕文介绍,1988年,海南独立建省,大批的人来到海南淘金,炒地皮现象普遍,房价也随之一路扶摇直上,被批准建设的房子已经超过了需求。

 

1995年,海南地产泡沫破灭。“海南的烂尾楼经历了将近20年都没有处理完。”周毕文说,2010年他再次去海南时依然存在很多烂尾楼。

 

与房地产市场发展紧密相关的另一个转折点,则是土地招拍挂制度的推出。土地招拍挂制度在部分城市逐渐演变为土地财政,住房价格节节高升。

 

改革开放前,我国的土地使用制度是行政划拨的供地制度。2001 年,国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出,各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。2002 年5 月,原国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,第一次对国有土地出让的招标、拍卖、挂牌三种方式在政策层面进行了界定。

 

“(招拍挂)价高者得,使得土地成本这十几年一路上升,房价也一路上升。”周毕文介绍,土地招拍挂两年后,房价开始翻番,政府的调控措施也紧随其后。2005年3月26日,国务院出台了2005年“国八条”调控政策。

 

此后,房价上涨与调控政策在十余年间如影随形。

 

居者有其屋

 

自2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”后,“房住不炒”的定位如今成为楼市政策制定的指导思想。

 

近两年,多项房地产相关配套政策陆续出台,涉及购房、信贷、土地等多个方面。在严厉的调控政策下,房价快速上涨的势头得到遏制。

 

与此同时,作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场,在2018年实现重要突破,租购并举格局加快建立。2018年,我国加快培育和规范发展住房租赁市场,在12个大中城市开展住房租赁试点,在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

 

王圣学表示,新时代房地产市场体系建设,所有的政策要在“房住不炒”的指导思想下,按照市场经济的游戏规则来解决社会对住房需求不断提高的要求,探索新的能保障广大群众住房的制度体系。

 

“政府的主要工作是管好廉租房、公租房等保障性住房,要把商品房交给市场,按市场经济规律来办事,同时加强监管,不能动不动就用行政办法来调控。”王圣学指出。

 

以西安为例,王圣学介绍,现在西安提出的居住用地“双20%”优先保障原则,从住房供给侧结构性改革入手,20%的居住用地,用于公共租赁住房建设;20%的居住用地用于“双限房”建设,这样可以满足住房困难的群众和城市新增劳动力住房需求;60%居住用地拿到市场上来建设商品房,满足那些有改善需求的人的住房要求。

 

周毕文认为,当下必须重视的另一个问题是,个别城市房价涨幅过快,当地居民购房支付能力不足。1998年以来商品房销售价格总体呈持续上升态势,尽管从全国的房价涨幅来看,仍低于个人收入涨幅,但个别城市房价涨幅显著高于收入涨幅。

 

周毕文认为,解决是双向的,首先要长时间实行限购政策,压制炒房热情,但是在限购的同时要通过租赁等方式满足流动人口的住房需求;其次是要解决大量空置房问题,要收空置税;第三是要土地限价,土地价格要维持在合理区间,不能价高者得;第四是要提高基础劳动人口的收入,通过提高收入来缓解房价收入差。

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